Per rispondere alla domanda occorre muovere dal testo dell’articolo 1117, comma 1, n. 2, c.c., rubricato “parti comuni dell’edificio” il quale recita:
“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;”
Per la legge, dunque, la proprietà del sottotetto va ricercata in base al titolo di acquisto della proprietà o al regolamento Condominiale.
In mancanza di qualsivoglia indicazione in tali atti in ordine alla titolarità del sottotetto, lo stesso potrà ritenersi comune solo se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato anche solo potenzialmente all'uso comune o all'esercizio di un servizio comune.
A tal proposito, la giurisprudenza e la dottrina hanno parlato, più che di presunzione di appartenenza del sottotetto al Condominio o al singolo condominio, di rapporto di accessorietà tra il sottotetto e la destinazione all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune(Cass. Civ., Sez. VI-2, sentenza n. 3672/2018).
Un esempio in tal senso è dato da locali ove risultano collocate le tubazioni condominiali, ovvero parti dell'impianto comune di riscaldamento, l'antenna centralizzata o il vano tecnico dell’ascensore.
Altrimenti, ove non sia evincibile il collegamento funzionale (ovvero il rapporto di accessorietà supposto dall’art. 1117 c.c. tra il sottotetto e la destinazione all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune) il sottotetto va considerato pertinenza dell’appartamento o degli appartamenti siti all’ultimo piano, giacché lo stesso assolve all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo (Cass. Civ., Sez. VI-2, sentenza n. 5441/2021).
È il tipico caso del sottotetto con la pavimentazione formata da tavolati di legno, con altezza minima e privo di prese d’aria oppure di spazi magari di maggiore altezza, ma senza alcun ingresso dalle parti comuni e ai quali è possibile accedere solo dai sottostanti appartamenti, attraverso la creazione di apposita apertura.
Cionondimeno, nell’ipotesi in cui il sottotetto risulti bene condominiale, il singolo condominio potrebbe, nel caso di un utilizzo esclusivo e pacifico ultraventennale, sostenere di averne acquisito la proprietà per usucapione.
Sul punto, la Suprema Corte di Cassazione ha affermato che è ammissibile l’usucapione da parte del singolo condomino delle quote degli altri su un bene condominiale.
Tuttavia, per poter accertare l’acquisito della proprietà non basterà dare atto della mera astensione degli altri condomini dall’uso del bene comune, ma occorrerà dimostrare di aver goduto del bene attraverso un possesso esclusivo caratterizzato dal c.d. “animus possidendi” ovverosia non come semplice condomino ma “sentendosi” ed agendo come proprietario, senza opposizione degli altri condomini per il tempo necessario per l’usucapione (Cass. civ., Sez. II, sentenza n. 2003/2016).
Ove il singolo Condominio volesse agire in giudizio per far accertare la proprietà esclusiva del sottotetto dovrà citare in giudizio tutti i condomini e non l’amministratore del Condominio (Cass. civ., Sez. VI, sentenza n. 848/2019 e ordinanza n. 27707/2019), proponendo preliminarmente ed obbligatoriamente il procedimento di mediazione volto alla risoluzione bonaria della lite il quale, oltre ad essere più snello, economico e rapido, rispetto ad un ordinario giudizio di cognizione, permette anche di beneficiare di importanti esenzione fiscale.