Estinzione di ipoteca in caso di acquisto per usucazione di un bene immobile.

10.09.2021
a cura degli avv.ti Fabrizio Ciardi e Federica Gessa


A mente dell’art. 2847 c.c., l’’iscrizione delle ipoteche conserva il suo effetto per vent’anni, salvo rinnovo prima della scadenza di detto termine.
Ne consegue che chi acquista un bene gravato da ipoteca, acquista anche il relativo “peso” ovverosia l’ipoteca iscritta a garanzia di un debito del venditore, salvo soddisfare (ovverosia pagare in luogo del venditore/debitore) le pretese dei soggetti che vantano l’’ipoteca (c.d. procedura di liberazione).
Tuttavia, nell’ipotesi di acquisto di un bene immobile non a seguito di compra vendita, ma per usucapione, la giurisprudenza pressoché pacifica ha evidenziato che la sentenza di accertamento dell'usucapione, determinando l'acquisto (retroattivo) a titolo originario della proprietà del bene, comporta l’estinzione delle ipoteche iscritte o rinnovate nei confronti del precedente proprietario, anche se non ancora perente (Cass. Civ., sentenza n. 8792/2000 e Cass. Civ., Sez. III, sentenza n. 29325/2019).
Come detto, occorrerà però dimostrare giudizialmente la sussistenza di tutti requisiti del possesso ad usucapionem, ovverosia:
a) la natura continua, ininterrotta, pacifica e pubblica del possesso del bene;
b) lo svolgimento di un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale;
c) la circostanza che il possesso si protragga ininterrottamente per venti anni e che sia accompagnato dall'intenzione di esercitare un potere sulla cosa uti dominus ovvero come il proprietario.
La Suprema Corte ha però evidenziato che, proprio perché l’usucapione determina l’acquisto retroattivo a titolo originario della proprietà sul bene, con conseguente estinzione delle iscrizioni pregiudizievoli contro il proprietario risultante dai registri immobiliari, i creditori ipotecari, titolari di diritto reale di garanzia sull’immobile oggetto della domanda di usucapione devono considerarsi litisconsorti necessari del relativo giudizio.
Pertanto, ove si instaurasse un giudizio per ottenere la dichiarazione di usucapione dovrà essere necessariamente citato anche il creditore ipotecario in quanto titolare di un diritto reale parimenti risultante dai pubblici registri e opponibile erga omnes.
Infatti, laddove il giudizio venisse introdotto solo tra il titolare formale del diritto di proprietà e l’usucapiente, la sentenza di accertamento dell’usucapione resa in tale sede non potrà spiegare effetti contro il creditore garantito da ipoteca iscritta sul bene.
L’usucapiente non potrà quindi invocarne l’efficacia diretta nell’eventuale giudizio di opposizione all’esecuzione forzata instaurato dal creditore nei confronti del debitore/proprietario del bene avente ad oggetto il bene gravato da ipoteca.