Il contratto di affitto transitorio è una forma di locazione ad uso abitativo regolamentata dall’art. 5 della Legge n. 431 del 1998 nonché da tre decreti ministeriali (uno del 1999, sostituito nel 2002 e, infine, quello interministeriale del 2017).

Il testo di legge stabilisce che il proprietario, a fronte di una documentata esigenza facente capo al locatore o al locatario, concede in locazione dietro pagamento di un corrispettivo l'immobile per un periodo di tempo inferiore rispetto a quello previsto per i contratti di locazione ordinaria (4+4 anni).

La norma prevede che tale tipologia di contratto possa essere stipulata solo in presenza di 4 requisiti:

Le parti del contratto devono essere persone fisiche che operano al di fuori dall’attività di impresa.

Destinazione d’uso

L’immobile deve essere destinato a civile abitazione, non potendo stipularsi un contratto di locazione transitorio per finalità turistiche.

Esigenze di transitorietà

Presenza di specifiche ragioni che giustificano la transitorietà del contratto, le quali possono far capo sia al locatore che al locatario. Devono essere obbligatoriamente menzionate nel testo del contratto e supportate da idonea documentazione (ad esempio dichiarazione del datore di lavoro in cui si attesa la durata temporanea dell’attività lavorativa).

Tipiche esigenze che giustificano la transitorietà sono: le esigenze lavorative del locatario, ristrutturazione della abituale residenza del locatario, la futura ma non imminente prospettiva di vendita dell’immobile locato da parte del proprietario, l’esigenza futura e certa ma non immediata di riappropriarsi del bene per esigenze proprie o del suo nucleo familiare, la necessità di sottoporre l’abitazione oggetto di affitto ad opere edilizie già preventivate.

Il contratto transitorio più diffuso è quello che riguarda gli studenti universitari.

Durata

La durata di tale tipo di contratto deve essere contenuta in un massimo di 18 mesi.

Se le parti pattuiscono un periodo superiore a 18 mesi, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata massima prevista dalla legge.

Se la durata del contratto è superiore a un mese è soggetto all’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Al termine della durata massima prevista dal contratto, quest’ultimo è desinato a sciogliersi automaticamente.

E’ prevista tuttavia la possibilità per le parti di rinnovare il contratto, ma solo nel caso in cui perduri la motivazione transitoria che ha condotto alla sua stipulazione. La volontà di rinnovo deve essere comunicata alla controparte con lettera raccomandata prima dello spirare del termine pattuito con l’indicazione motivata e documentata del persistere della causa di transitorietà. Nel caso di accettazione i contraenti potranno redigere un nuovo contratto di locazione di natura transitoria.

Relativamente alla disdetta contrattuale il conduttore, sulla base di comprovate esigenze, deve darne comunicazione al locatore a mezzo raccomandata e con un preavviso di un mese per la locazione transitoria di durata fino a sei mesi, oppure di tre mesi allorquando si tratti di contratti di locazione annuali o comunque sino a diciotto mesi

La stipula di un contratto transitorio senza la presenza dei requisiti summenzionati comporta la conversione automatica del contratto in un contratto di locazione ordinario.

Per tale ragione è sempre meglio rivolgersi ad un professionista per la sua redazione.