Al di fuori del linguaggio prettamente legale caparra e cauzione (rectius deposito cauzionale) sono considerati sinonimi, ma in realtà questi due istituti presentano delle sostanziali differenze.
La caparra, disciplinata dall’art. 1385 del codice civile, consiste in una somma di denaro o quantità di cose fungibili ricevute, nel caso della locazione, dal proprietario dell’immobile da parte del futuro conduttore in previsione della sottoscrizione del contratto di locazione.
Prevede, infatti, l’art. 1385 c.c. “se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta”.
La caparra quindi ha diverse funzioni:

• prova e conferma dell’avvenuta proposizione della proposta di locazione

• può rappresentare una parziale esecuzione anticipata della prestazione da parte del conduttore ove il contratto venga interamente adempiuto.

Pertanto, se la parte che ha versato la caparra adempie correttamente, la somma corrisposta può essergli restituita o, più soventemente, verrà imputata quale anticipo sui primi mesi della locazione.
La funzione principale della caparra tuttavia è quella di dimostrazione della buona fede precontrattuale e quindi della serietà della proposta di locazione nonché della effettiva volontà del proprietario dell’immobile di concedere in locazione il bene immobile.
Infatti, diversamente dalla mera dazione di un acconto sui canoni di locazione, l’Istituto disciplinato dall’articolo 1385 c.c. disciplina al secondo comma le conseguenze dell’inadempimento tanto della parte che ha consegnato la caparra quanto di quella che l’ha ricevuta:

• "se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra”. Nel caso del contratto di locazione è il caso del promissario conduttore che, effettuata la proposta di locazione, si rifiuta di sottoscrivere il contratto definitivo di locazione.

• "se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”. E’ il caso, diametralmente opposto, del proprietario dell’immobile che, accettata la proposta di locazione, si rifiuta di sottoscrivere il contratto definitivo di locazione o non consegna le chiavi dell’immobile. La “sanzione” nei confronti di colui che riceve la caparra è più pesante rispetto a quella del promissario conduttore che successivamente alla proposta “si tira indietro”, ma la ragione va ricercata nella posizione “di forza” del proprietario dell’immobile nel rapporto contrattuale.

Cionondimeno, il comma 3, dell’articolo 1385 c.c. stabilisce che la parte non inadempiente possa, in luogo della richiesta di restituzione della caparra o del doppio della stessa, chiedere giudizialmente l’esecuzione del contratto (quindi la sottoscrizione del contratto di locazione mediante pronuncia costitutiva) o la risoluzione dello stesso, e contestualmente domandare il risarcimento del maggior danno subito (ipotesi questa poco frequente, posto che la caparra non verrebbe restituita e il maggior danno provato nei suoi elementi fondanti).

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La caparra confirmatoria si differenzia dall’istituto dell’acconto il quale rappresenta un adempimento anticipato e parziale in vista di quello  definitivo, senza la tipica ed intrinseca funzione di garanzia propria della caparra e  per questo raramente  utilizzato nell’ambito delle locazioni.

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La cauzione, al contrario, disciplinata in materia di locazione dall’art 11 della legge n. 392/1978, è una somma di denaro o altre cose fungibili (contanti o garanzia fidejussoria) versata al momento della stipulazione del contratto di locazione con funzione di garanzia dell’esatto adempimento dell’obbligazione (manutenzione dell’immobile e/o pagamento del canone di locazione o oneri accessori) da parte del conduttore.
La stessa non può essere superiore a tre mensilità e, di norma, produttiva di interessi salvo patto contrario.
La cauzione rimane nella disponibilità del locatore per tutta la durata del rapporto, non potendo in alcun modo essere imputata a parziale adempimento: la stessa dovrà essere restituita alla conclusione della locazione e, nello specifico, al momento del rilascio dell’immobile.
La somma data in deposito cauzione, dunque, da un lato, non può essere imputata al pagamento degli ultimi tre canoni di locazione (come di prassi viene richiesto dal conduttore) e, dall’altro, non può essere trattenuta arbitrariamente ed unilateralmente dal locatore anche in presenza di mancato pagamento dei canoni o in caso di accertati danni all’immobile e/o incuria nella manutenzione, ma, in questo ultimo caso, sarà necessaria una pronuncia giudiziale di attribuzione anche solo parziale (di natura risarcitoria o per coprire eventuali importi rimasti impagati) della cauzione versata (Cass. Civ., III Sez., sentenza n. 18069 del 05 luglio 2019).
Nulla vieta, tuttavia, nell’ambito dell’autonomia delle parti, di operare compensazioni con eventuali canoni impagati o a titolo di risarcimento forfettario dei danni e/o della mancata manutenzione all’immobile in via stragiudiziale o, eventualmente, in sede di mediazione obbligatoria con verbale equiparabile negli effetti ad una vera e propria sentenza, ma con spese decisamente più ridotte rispetto al giudizio.
Proprio per questo è sempre consigliabile che:

• quanto ai canoni di locazione e alle spese condominiali è sempre opportuno che i pagamenti vengano effettuati con modalità di pagamento c.d. “tracciabile” (bonifico bancario, assegno, vaglia postale) o, in caso di pagamento in contatti, con richiesta di ricevuta;

• quanto ad eventuali danni, risulta opportuno che locatore e conduttore indichino nel contratto di locazione lo stato dell’immobile (indicando, ad esempio, la presenza di crepe e, più in generale, lo stato dei luoghi e degli eventuali dei beni mobili) e che concludano il loro rapporto con un verbale di riconsegna, nel quale precisare e riconoscere il buono stato dell’immobile locato rispetto a quando lo stesso è stato concesso in locazione, tenuto conto del normale “deperimento" dovuto all’uso . A tal proposito, si evidenzia come non possa essere contestato dal locatore il mancato ritinteggio dei locali ai fini della mancata restituzione del deposito cauzionale, pur in presenza di una clausola contrattuale che ne preveda l’obbligo per l’inquilino a fine rapporto. Per costante giurisprudenza della Cassazione sono affette da nullità le clausole contrattuali volte ad obbligare il conduttore ad eliminare, prima del rilascio, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso, trattandosi di spese di ordinaria manutenzione o richieste dal normale degrado d’uso, poste dall’art. 1576 del codice civile a carico del locatore; diversamente si attribuirebbe così a quest’ultimo un illegittimo vantaggio in aggiunta al canone (Cass. Civ., sez. III, 5 agosto 2002, n. 11703).